Estensione alla locazione dei Negozi (C/1)

 

Anche sugli affitti dei negozi  sarà possibile aderire alla cedolare secca.

La tassazione agevolata dei redditi da locazione con cedolare secca al 21%, potrà essere applicata ai locali commerciali di categoria catastale C/1 (Negozi)  con superficie fino a 600 mq, escluse le pertinenze, e relative pertinenze locate congiuntamente.

La cedolare secca sui negozi non sarà applicabile per i contratti stipulati nel 2019 qualora al 15 ottobre 2018 risulti in essere un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto in anticipo rispetto alla scadenza naturale.

la cedolare secca commerciale prevede l’applicazione di una flat tax ad aliquota fissa del 21% sui canoni di locazione percepiti dall’affittuario.

L’introduzione della cedolare secca ha prodotto vantaggi sia per i proprietari di immobili che per lo Stato; questo perché da un lato la possibilità di optare per la tassazione sostitutiva Irpef del 10% o del 21% ha consentito a molti proprietari di immobili di risparmiare sulle imposte dovute e, parallelamente, è stato possibile arginare il fenomeno degli affitti in nero.

Con la cedolare secca sarebbe in sostanza possibile, per i proprietari di immobili di categoria C/1 locati a fini commerciali, optare per la tassazione sostitutiva al 21% al posto delle ordinarie aliquote Irpef.

(Fonte: Giuseppe Guarasci – cEDOLARE SECCA SUGLI AFFITTI)

Le Aliquote

Vediamo in sintesi e con consigli pratici come funziona la cedolare secca sugli affitti immobiliari, come si esercita l’opzione per l’adesione, i modelli da presentare ed i versamenti da effettuare a saldo e acconto. L’imposta cedolare secca sui canoni di affitto delle abitazioni può essere pari al 21% o al 10% in funzione della tipologia di contratto di affitto stipulato. Nel seguito trovate quale aliquota scegliere e come effettuare il calcolo di convenienza per applicarla in quanto non sempre vi è convenienza. Vedremo come esercitare l’opzione, la base imponibile e l’imposta da versare nonché effettuare il versamento con nuovo modello F24 reso disponibile dall’agenzia delle entrate, non tralasciando naturalmente le scadenze ed i codici tributo da utilizzare.

Un’unica imposta sostitutiva invece di tante

L’imposta cedolare o tassa piatta ha l’obiettivo di semplificare la gestione da parte del contribuente e dell’amministrazione finanziaria. L’imposta infatti, sostituisce alcuni tributi che vediamo nel seguito e si calcola con aliquote fisse in luogo della tassazione ordinaria Irpef che segue gli scaglioni di reddito. Questo meccanismo ha il fine di indurre il contribuente a dichiarare spontaneamente l’eventuale canone di affitto non dichiarato al fisco. L’imposta cedolare secca riunisce quindi in un’unica imposta (non tassa) le seguenti imposte e tasse che si dovrebbero comunemente versare e che sono:

1.    Irpef

2.    Addizionale regionale e Addizionale comunale (per la parte derivante dal reddito dell’immobile)

3.    Imposta di registro (compresa quella su risoluzione e proroga del contratto di locazione)

4.    Imposta di bollo (compresa quella, se dovuta, sulla risoluzione e sulle proroghe)

Non solo perchè in alcuni casi conviene e molto rispetto alla ordinaria tassazione per scaglioni di reddito irpef che come sappiamo vanno dal 23% al 43%. L’intento di combattere l’evasione fiscale nel mercato immobiliare delle locazioni / affitti attraverso un abbattimento del carico fiscale in capo a colui che affitta l’immobile è la leva per smuovere il sommerso.

Quale aliquota scegliere

Attualmente le aliquote vigenti per la cedolare secca sono riepilogate in sintesi nel seguito e variano un funzione della tipologia di contratto che volete e potete stipulare. Vi consiglio fin da subito di effettuare un calcolo di convenienza, carta e penna alla mano, in modo da non buttarvi ciecamente sull’aliquota più bassa m a ragione sulla base dei dati a disposizione o che eventualmente reperirete (nel caso dei canoni a contratto concordato) presso il caffè di zona o le associazioni di categoria. L’opzione per il regime agevolato può essere effettuato con tre diverse aliquote descritte in sintesi nel seguito:

1.    Cedolare secca al 21% per contratto di locazione ordinario (non equo canone, non concordato, no piano casa);

2.    Cedolare secca al 10% per i contratti di locazione stipulati in osservanza degli artt. 2 comma 3, e 8 della L. n. 431/1998 ossia per i cosiddetti contratti a canone concordato o equo canone;

3.    Cedolare secca al 10% per i contratti di locazione stipulati in osservanza dell’articolo 9 del DL n. 47 del 2014 ossia per i cosiddetti Piani casa

Novità 2019

Il comma 1127 della Legge i Bilancio 2019 approvata modifica la disciplina della cedolare seccainnalzando al 100 per cento la misura dell’acconto dovuto a decorrere dal 2021. In particolare, il comma 1127, introdotto al Senato, modifica l’articolo 3, comma 4, quarto periodo, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, che disciplina la cedolare secca sugli affitti, prevedendo l’incremento al 100 per cento della misura dell’acconto a decorrere dal 2021.

Attualmente l’articolo 3 richiamato fissa la misura dell’acconto all’85 per cento per l’anno 2011 e al 95 per cento dal 2012, demandando a un provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle entrate la definizione delle modalità di versamento.

 

In attuazione di quanto disposto, l’Agenzia delle entrate ha emanato il provvedimento del 7 aprile 2011 che stabilisce che il pagamento dell’acconto (dovuto se la cedolare per l’anno precedente supera i 51,65 euro) va effettuato:

 

·         in un’unica soluzione, entro il 30 novembre, se l’importo è inferiore a 257,52 euro;

·         in due rate, se l’importo dovuto è superiore a 257,52 euro:

·         la prima, del 40% (del 95%), entro il 30 giugno;

·         la seconda, del restante 60% (del 95%), entro il 30 novembre.

 

Dal 2019 la percentuale del 95% viene innalzata al 100%.

 

Il saldo si versa entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello cui si riferisce, o entro il 31 luglio, con la maggiorazione dello 0,40%. Si ricorda che la cedolare secca è un regime facoltativo, che si sostanzia nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali (per la parte derivante dal reddito dell’immobile). In più, per i contratti in regime di cedolare secca non vanno pagate l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione. La cedolare secca non sostituisce l’imposta di registro per la cessione del contratto.

La scelta per la cedolare secca implica la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente. L’imposta sostitutiva si calcola applicando un’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti.

È inoltre, prevista un’aliquota ridotta per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate nei comuni con carenze di disponibilità abitative (articolo 1, lettera a) e b) del dl 551/1988). Si tratta, in pratica, dei comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei comuni confinanti con gli stessi nonché gli altri comuni capoluogo di provincia e nei comuni ad alta tensione abitativa (individuati dal Cipe).

Dal 2013 l’aliquota per questi contratti è pari al 15% (DL 102/2013), ridotta al 10% per il quadriennio 2014-2017. Il Dl 47/2014 ha disposto che la stessa aliquota sia applicabile anche ai contratti di locazione stipulati nei comuni per i quali è stato deliberato, nei 5 anni precedenti la data di entrata in vigore della legge di conversione del decreto (28 maggio 2014), lo stato di emergenza a seguito del verificarsi di eventi calamitosi. Infine, con la legge di bilancio 2018 è stata prorogata di altri 2 anni (2018 e 2019) l’aliquota ridotta al 10% per i contratti a canone concordato.

(Fonte: http://www.tasse-fisco.com/case/cedolare-secca-affitti-abitazioni-case-locazioni/5466/)